콜로라도의 주거용 부동산에 엄청난 변화가 찾아왔습니다.

전국 부동산업자 협회를 상대로 한 소송에서 획기적인 합의가 이루어지면서 토요일부터 주택 매매 방식이 변화할 수 있으며, 수수료 비용이 낮아지고 투명성이 더욱 높아질 가능성이 있습니다.

하지만 이로 인해 신규 구매자의 주택 구매가 더욱 복잡해질 수 있으며, 부동산 중개 업계에 큰 충격을 줄 수도 있습니다.

“이것은 우리가 조정하고 적응할 수 있는 기회입니다. 오늘날 많은 사람들이 투명성을 추구하고 있으며, 이러한 관행의 변화는 우리에게 그것을 제공합니다.” 덴버의 Keller Williams Realty Downtown에서 일하는 부동산 중개인 Natalie Davis의 말입니다.

구매자와 판매자 모두 수수료율을 포함한 조건을 항상 중개인과 협상할 수 있었지만, 업계 관행은 판매자가 거래 양측에 대해 5~6% 범위의 수수료를 지불하는 것으로 정착되었습니다.

미주리주의 주택 판매자는 이 관행을 종식시키기 위해 소송을 제기했는데, 그들은 이 관행이 공정하지 않고 필요 이상으로 많은 비용을 지불하고 있다고 주장했습니다. National Association of Realtors는 3월에 이 소송을 4억 1,800만 달러에 합의했고 8월 17일부터 오래된 관행 중 일부를 변경하기로 합의했습니다.

가장 큰 변화 중 하나는 MLS(Multiple Listing Service)에 판매자가 구매자를 소개한 중개인에게 지불할 금액을 게시하는 것과 관련이 있습니다. MLS는 과거에는 지역 부동산 협회가 소유했습니다.

에이전트는 협동 보상 정보를 볼 수 있었지만, 소비자는 쉽게 접근할 수 없었습니다. 판매자가 비용을 지불하고, 수수료 비용을 판매 가격에 포함시키고, 대출 기관이 자금을 지원하는 한, 별로 문제가 되지 않았습니다.

“부동산 중개인은 더 이상 MLS에 수수료를 올릴 수 없습니다. 하지만 그들은 그 정보를 자체 웹사이트에 올릴 수 있습니다. 그것이 여러분이 더 많이 보게 될 것입니다. 하지만 그것은 각 중개업체에 달려 있습니다.” 콜로라도 부동산 중개인 협회의 CEO인 타이론 애덤스가 말했습니다.

구매 대행인은 해당 정보가 공개적으로 제공되지 않을 경우 매물 대행인에게 직접 연락하여 정보를 얻을 수 있습니다. 이는 추가 단계이기는 하지만 그렇게 큰 단계는 아닙니다.

부동산 중개인이 소유한 플랫폼에서 수수료 정보를 분리한 것은 공모 혐의를 해소하는 동시에 판매자에게 매수 중개인에게 보상할 때 더 많은 유연성을 제공하기 위한 조치였습니다.

“판매자는 보상을 제공하지 않으면 구매자 풀이 줄어들 수 있다는 사실을 알아야 합니다. 이는 구매자의 선택이지 부동산 중개인의 선택이 아닙니다.” 노스글렌에 거주하는 부동산 중개인 켈리 모예의 말입니다.

스티어링, 즉 에이전트가 자신에게 덜 유리한 매물을 피하는 관행은 여전히 ​​금지되어 있습니다. 하지만 구매자가 그러한 조건을 설정하는 것은 불법이 아닙니다.

여기서 줄다리기가 일어날 것입니다. 에이전트의 수수료를 충당할 여분의 돈이 없는 구매자는 판매자가 지불하기로 동의한 매물로만 고려하는 매물을 제한하고 싶을 수 있습니다.

하지만 초보자용 주택 시장은 주택이 가장 빨리 팔리고 여러 제안을 받는 곳이기도 합니다.

Nerd Wallet의 주택 및 모기지 전문가인 홀든 루이스는 블로그 게시물에서 판매자가 구매자 중개인에게 비용을 지불할 의향이 있는 경우에도 경쟁자보다 낮은 가격으로 수수료를 요청하면 판매자는 비용을 절감하고 제안을 상위권으로 끌어올릴 수 있다고 말했습니다.

구매자는 중개인과 사전에 협상함으로써 구매를 확보할 가능성을 높일 수 있습니다.

에이전트는 판매자나 구매자로부터 돈을 받고 싶어할 것이고, 계약서에는 그렇게 명시되어 있을 것입니다. 하지만 구매자가 궁지에 몰렸다면, 처음 집을 사는 사람에게 흔히 있는 일이지만, 그들은 조건에 대해 협상을 시도해야 합니다.

“계약서에는 귀하를 대신하는 에이전트에게 정액 수수료 또는 매수 가격의 일정 비율로 얼마를 지불할 것인지 명시되어 있으며, 둘 다 협상이 가능합니다. 협상 대상인 다른 요소에는 계약 기간과 검색 범위에 대한 지리적 영역(하나 이상의 주소, 우편번호, 도시 및 카운티)이 포함됩니다.” 홀든이 말했습니다.

합의에는 콜로라도가 오랫동안 요구해 온 구매자 에이전트 계약이 필요합니다. 표준화된 계약조차도 협상의 여지를 남겨둡니다. 에이전트가 양보할 의향이 없거나 보상으로 요구하는 바를 정당화할 수 없는 경우, 소비자는 다른 곳을 찾아보는 것이 좋습니다.

미국 소비자 연합의 수석 연구원인 스티븐 브로벡은 “구매자 대리인에게 보상할 재정적 의무가 있는 일반 계약의 경우, 구매자 대리인은 이 계약을 읽고 이해했으며 공정하다고 판단될 때까지 이 계약에 서명해서는 안 됩니다.”라고 말했습니다.

구매자는 에이전트 계약서 사본을 요청하고 서명하기 전에 자세히 검토해야 하며, 사전 사본을 제공하지 않는 에이전트는 피해야 합니다. 구매자는 항상 받을 서비스와 비용을 비교해야 합니다.

Brobeck은 “판매 가격의 2% 또는 그 이하에 해당하는 달러 환산액을 목표로 삼는 것이 좋습니다.”라고 말했습니다.

시애틀 중개사 Redfin의 연구에 따르면, 덴버에서 구매한 주택에 지불된 평균 매수측 수수료는 7월에 2.56%로 1월의 2.64%에서 감소했습니다. 덴버는 Redfin이 조사한 50개 대도시권 중 18번째로 높은 수수료를 받았습니다.

홈 투어는 난제

대부분의 매물 계약은 오픈 하우스를 제외하고는 구매자가 직접 집을 방문해서 둘러보는 것을 허용하지 않습니다. 그 중 일부는 매물을 보여주는 것이 열리면 떠나는 판매자를 보호하기 위한 것이며, 판매자는 보호자가 없는 낯선 사람이 개인 공간을 지나가는 것을 원하지 않습니다.

전국 부동산 중개인 협회는 제안된 합의의 일환으로 중개인이 잠재적 구매자를 부동산으로 안내하기 전에 “투어링” 또는 “쇼잉” 계약에 서명하도록 요구하고 있습니다. 이는 본격적인 구매자-대리인 계약은 아니지만 투어를 하는 사람이 집을 사기로 결정할 경우 보상에 대해 논의할 가능성이 높습니다.

“아이디어는 구매자에게 보상과 보상이 어디에서 나올지에 대한 투명성을 제공하는 것입니다.”라고 Moye는 말했습니다.

그러나 콜로라도 부동산 위원회는 계약서 제출이 주법에 따라 요구되지 않으며 허가받은 중개 업무의 일부라고 주장한다고 콜로라도 부동산부의 마샤 워터스 국장은 말했습니다.

워터스는 “그것은 소비자 친화적인 관행이 아니며 누군가가 부동산을 보고 싶어한다면 계약서에 서명하도록 강요받아서는 안 됩니다.”라고 말하며 위원회가 콜로라도 부동산업자 협회에 보낸 편지에서 이 사실을 전했다고 덧붙였습니다.

부동산 위원회는 업계에서 사용하는 많은 표준화된 양식을 제공하지만, 투어 계약을 작성하지 않았으며 작성할 계획도 없다고 워터스는 말했다.

“브로커가 투어 계약을 사용하는 경우, 그들은 콜로라도에서 허가받은 변호사를 고용하여 계약을 작성해야 합니다.” 그녀는 경고했습니다.

초보자에게는 더 힘든 시기

트레이딩 업하는 현재 주택 소유자는 일반적으로 에이전트 비용을 충당할 만큼 주택에 충분한 자산이 있습니다. 또한 손을 잡아줄 필요가 적고 스스로 더 많은 작업을 수행할 수 있습니다. 더 많은 우려는 처음 집을 사는 사람에게 집중됩니다.

“처음 집을 사는 사람은 중개인이 가장 필요한 사람들입니다. 또한, 중개인 수수료를 감당할 가능성이 가장 낮습니다.” Live.Laugh.Denver. Real Estate Group의 중개인/소유자인 린지 벤튼의 말입니다.

선불금과 마감 비용은 이미 많은 초보 구매자에게 부담이며, 중개인 수수료를 지불하면 대출 기관이 모기지에 어떻게 넣을지 아직 알아내지 못한 선불 비용이 추가됩니다. 초보 구매자는 또한 혼자 하려고 하면 가장 취약합니다.

이러한 변화로 인해 거래 중개인이 한쪽의 수탁자라기보다는 양쪽의 중재자 역할을 하거나, 변호사를 고용하여 법적 구속력이 있는 계약서나 구매자 자체 대리 등을 작성하는 등 덜 일반적인 관행이 부활할 수도 있습니다.