주택 보험료가 상승함에 따라 콜로라도의 HOA는 급등하는 수수료, 소송 및 사망 위협을 경험하고 있습니다.

비비아나 가르시아와 재클린 오쿠엔도는 롱몬트에서 10년 이상 살았던 편안해 보이는 2층 주택 밖에 서 있었습니다. 이웃들은 Habitat for Humanity가 지은 주택을 몇 달 차이로 매입했습니다.

제이슨 파디크스와 메리 무어는 브라이튼 근처의 구릉지로 둘러싸인 370채의 주택으로 이루어진 고급 주택 단지인 토드 크릭 팜스의 집 뒷마당 파티오에 있는 테이블에 앉아 있었습니다. 면적은 780에이커가 넘습니다.

설정은 다르지만, 이 네 사람은 많은 콜로라도 주민처럼 주택 소유자 협회가 관리하는 주택에서 살고 있습니다. 그리고 그들은 HOA가 작동하는 방식이 바뀌면 지역 사회가 더 나아질 것이라고 믿습니다.

콜로라도 주민의 최소 40%가 HOA에 살고 있으며, 주택 소유자들은 월 회비가 오르는 급등하는 주택 보험료를 따라잡는 데 어려움을 겪고 있다고 보고하고 있습니다. 증가에 따라잡을 수 없는 사람들은 압류에 직면하거나 미국에서 가장 비싼 주택 시장 중 하나에서 새 집을 찾고 있습니다. 위험이 점점 더 커지면서 주민과 의원들은 자원봉사하는 주택 소유자와 일상적인 관리 업무를 처리하도록 고용된 회사로 구성된 가짜 정부 HOA 이사회에 더 많은 책임을 묻기를 요구하고 있습니다.

“저는 은퇴한 교사이고 대체 교사로 수입을 보충하려고 합니다.” Lakewood 타운하우스에서 매달 HOA 회비가 700달러에 가까워지는 Cynthia Masters의 말이다. “주택 대출금이 1,200달러인데 거기에 700달러를 더 추가한다면 정말 미칠 노릇입니다.”

마스터스는 이사회가 보험료 인상을 보험료가 더 비싸졌기 때문이라고 말했습니다. 오래된 다세대 주택은 일부 보험사가 시장에서 철수하거나 요금을 크게 인상하면서 특히 큰 타격을 입었습니다.

HOA에 속한 단독 주택이나 콘도 소유자는 일반적으로 자체 보험을 가지고 있지만, 협회의 보험 정책은 지붕, 수영장 및 HOA가 관리하는 기타 구조물이나 공유 자산과 같은 공용 구역을 포함합니다. insurance.com에 따르면, 이 정책은 또한 공동 재산에서 누군가가 부상을 입었을 경우 일반 책임 보장을 제공합니다.

롱몬트에 있는 Cornerstone Condominiums HOA의 서쪽에 있는 8개 유닛에 거주하는 Garcia와 Oquendo와 다른 주민들은 HOA 회원들의 또 다른 일반적인 불만, 즉 의사소통 부족에 직면해 있다고 말했습니다. 그들은 협회와 관리 회사가 자신들이 여전히 비용을 지불하고 있다고 믿는 조경 서비스 종료에 대한 질문에 응답하지 않을 것이라고 말했습니다. 그들은 월 회비 상승과 협회 재정에 대한 답변을 얻을 수 없다고 말했습니다.

이제 주민들은 거리 동쪽에 있는 4채의 주택을 포함한 HOA에서 자신들의 주택을 제외시키려는 투표에 직면해 있습니다.

Todd Creek Farms에서 HOA의 계약과 정책을 업데이트하려는 시도는 3건의 소송과 사망 위협을 낳았습니다. HOA 이사회장인 Pardikes는 개혁을 지지하며, 입법자들이 주택 소유자가 사기성 이사회나 관리 회사의 자비에 맡겨지지 않도록 보장하기 위해 더 많은 노력을 할 수 있다고 믿습니다.

“HOA가 실제로 자체 필요에 맞게 계약을 변경할 수 있는 능력은 정말, 정말 어렵습니다.”라고 Pardikes는 말했습니다. 그는 협회 정책을 변경하기 위한 기준을 낮추고 싶어하는데, 아마도 가구 중 50% 이상의 찬성으로 변경하는 것이 좋을 것입니다.

그리고 그는 HOA를 관리하는 회사에 대한 감독을 보고 싶어합니다. Brianna Titone, D-Arvada 대표가 제출한 법안은 회사에 대한 허가 요건을 부활시켰지만 지난 입법 세션에서 실패했습니다.

티토네와 오로라 민주당 소속인 나퀘타 릭스 의원은 2024년 콜로라도 주의회에서 통과되지 못한 HOA 법안을 재도입하는 것을 고려하고 있습니다. 릭스의 법안은 HOA가 주택을 압류할 때 소유자가 일부 자산을 가지고 떠날 수 있도록 최소 판매 입찰가를 정했을 것입니다.

투자자는 변호사 비용과 HOA에 빚진 돈을 지불한 후 부동산을 싹쓸이할 수 있고, 이전 소유자는 모기지와 투자 수익 없이 남게 됩니다. 릭스의 청구서는 입찰을 설정할 때 주택의 공정 시장 가치를 고려했을 것입니다.

주택 소유자 협회는 HOA 부동산에 대한 압류로 인한 부채를 징수하는 데 있어 재산세 기관에 이어 두 번째로 큰 역할을 합니다.

“법안이 다시 나오고 있습니다. 콜로라도에서 자산 절도를 제재할 수는 없습니다.” 릭스가 말했다. “사람들이 집을 소유하고 있었는데 집이 헐값에 팔려 노숙자가 되는 것을 원치 않습니다.”

2024년 입법 세션은 주택 및 주택 소유자 협회에 대한 법안으로 가득 찼습니다. 콜로라도는 주택의 저렴성과 가용성의 위기에 직면해 있습니다. 주택 소유자 협회와 광역 지구, 구획 개발자가 만든 세무 기관은 규칙을 위반한 사람들이 미납 벌금과 변호사 수수료로 인해 압류당했다는 보고가 있은 후에도 여전히 조사를 받고 있습니다. 블라인드가 깨지거나 차도에 기름 얼룩이 지는 등의 위반으로 인해 해당 부동산에 대한 담보권이 설정되었습니다.

2022년 법률은 HOA가 위반에 대한 수수료 또는 벌금을 내지 못할 경우 주택이나 콘도에 대한 압류를 제한했습니다. 이 법률은 특정 통지를 요구하고 변호사 수수료를 제한합니다. HOA는 여전히 벌금 미납에 대한 담보권을 부과하고 월별 및 특별 평가 미납에 대한 압류를 할 수 있습니다. 릭스는 이 법안의 주요 후원자였습니다.

HOA: 어디에나 있습니다

주택 소유자 협회는 미스터리처럼 보일 수 있습니다. 참석자가 거의 없는 회의가 비밀스러운 악수로 시작되는 사회 단체와 같습니다. 심지어 그곳에 사는 사람들에게도 미스터리일 수 있습니다.

그리고 많은 콜로라도 주민이 HOA에 살고 있습니다. 콜로라도 HOA 정보 및 리소스 센터에 따르면, 주 인구의 40%에서 45%가 주택 소유자 협회에 살고 있습니다. 6월 말 현재 등록된 HOA는 8,217개이고 총 906,225개의 유닛이 있습니다.

가구당 2.57명의 미국 인구조사국 공식을 사용하면 약 2,328,998명의 콜로라도 주민이 HOA가 관리하는 건물, 단지 또는 구획에 살고 있습니다. 주 규제 기관부(DORA)의 교육, 커뮤니케이션 및 정책 관리자인 데이비드 도넬리는 3,000개의 비활성 협회가 해체되었거나 단순히 등록하지 않았기 때문에 숫자가 더 많을 가능성이 있다고 말했습니다.

HOA 센터는 부동산 부서에 속하고 DORA에 속해 있지만 규제 기관은 아닙니다. 협회는 계약 선언과 다른 주택 소유자가 선출한 주택 소유자 위원회에 의해 관리됩니다.

“전국적으로 주택 소유자 협회에 대한 실질적인 규제 권한을 가진 주는 거의 없습니다. 주된 이유는 대부분이 비영리 법인으로 만들어졌기 때문입니다.”라고 도넬리는 말했습니다.

주 HOA 센터는 협회에 대한 불만을 접수하지만 이를 조사하거나 분쟁을 중재하지는 않습니다. 불만 사항은 추세를 추적하는 데 도움이 되는 연례 보고서에 포함되며 입법자들이 법안을 초안하는 데 필요한 리소스입니다. 이 센터는 또한 주택 소유자에게 권리와 책임에 대한 정보를 제공합니다.

이 센터는 작년에 328건의 불만을 접수했으며, 가장 흔한 우려 사항은 의사소통 부족이었고, 그 다음으로 유지 관리 문제, 과도한 수수료 및 평가, 압류가 뒤따랐습니다. 불만의 약 70%는 이사회에 제기되었고 29%는 관리자 또는 관리 회사에 제기되었습니다.

Donnelly는 “HOA 기록에 대한 접근은 우리 사무실에서 가장 자주 받는 불만 중 하나입니다.”라고 말했습니다.

사람들은 기록이 분실되었거나 문서에 대해 많은 수수료를 청구한다고 말하며 기록을 넘기기를 거부하는 이사회에 대해 불평합니다. Masters는 Lakewood 타운하우스 단지의 HOA 이사회가 처음에 요청된 기록에 대해 1,500달러의 가격을 제시했다고 말했습니다. 이의가 제기된 후 사본 가격이 70달러로 떨어졌습니다.

콜로라도 공동이익소유법은 몇 가지 기본 기준과 요구 사항을 명시하고 있습니다. 이 법은 HOA 커뮤니티의 공동 구조물(예: 수영장, 콘도 건물의 지붕)에 대한 투표, 회의, 재정 및 보험에 적용됩니다.

티토네는 콜로라도에서 관리 회사가 주택 소유자에게 더 많은 보호를 제공하도록 허가를 받도록 요구하기를 원합니다. 2019년에 그녀가 요구 사항을 연장하기 위해 제출한 법안은 자레드 폴리스 주지사가 거부권을 행사했는데, 그는 이 법안이 비용 효율적인 방식으로 소비자를 보호할 것이라고 확신하지 못한다고 말했습니다.

폴리스는 DORA에 주택 소유자의 권리 보호 및 허가에 관한 권고안을 제시하라고 명령했습니다.

티토네는 “이사회에 자원하여 참여하는 사람들이 지역 사회와 그들이 고용하는 관리 회사의 최선의 이익을 위해 일한다고 믿는 것입니다.”라고 말했습니다. “하지만 항상 그런 것은 아닙니다. 이사회나 관리 회사에서 신뢰가 깨지면 지역 사회에 혼란이 생길 ​​수 있습니다.”

웬디 버논-자만은 9월 14일 오후 3시부터 오후 5시까지 주 의사당 서쪽 계단에서 계획된 HOA 개혁을 촉구하는 집회에 의원들이 참석하기를 바랍니다. 버논-자만은 아라파호 카운티의 Club Valencia 콘도미니엄에서 잠시 HOA 이사회에 있었습니다. 그녀는 2023년 그곳에서 발생한 화재로 인해 이주한 160가구 중 한 명이었습니다.

그녀는 “우리 중 몇몇이 모여서 우리가 겪은 모든 일에 대해 이야기하고 ‘잠깐만, 결함이 많고 개혁이 필요하고 대표성이 필요하다’는 걸 깨달았어요.”라고 말했습니다.

사망 위협과 소송

파디케스는 2019년 Todd Creek Farms의 HOA 이사회에 선출되었는데, 이는 이사회와 위반 혐의에 대한 벌금과 변호사 비용을 놓고 소송을 합의한 후였습니다. 그는 전임 이사회 변호사가 일부 혐의에 대해 말하기를 거부했다고 말했습니다.

다른 새 회원이 가입한 후, 이사회는 회의를 열고 HOA의 정관을 업데이트하려는 제안에 대한 통지를 우편으로 발송했는데, 커뮤니티 대부분이 이를 지지했다고 Pardikes는 말했습니다. 수정안에는 규칙을 위반한 경우 압류를 금지하고, 태양광 패널을 허용하고, 오래되었거나 주법과 상충되는 규칙을 폐기하는 내용이 포함되었습니다.

“우리는 사람들의 집에서 14개 이상의 담보권을 발견했습니다. 대부분은 수년 전에 풀려났어야 합니다.”라고 파디케스는 말했습니다.

심각한 건강 문제로 집을 다시 칠할 수 없었던 은퇴한 학교 교사 코니 힉스는 벌금을 충당하기 위해 계좌에서 약 3,600달러가 공제되었습니다. 그녀는 관리 회사에 칠을 마칠 계획이라고 말했지만 월 회비에 대해 설정한 자동 지불을 막을 수 없었습니다.

“그들이 계속해서 당신에게 돈을 요구하면, 당신은 돈이 없어질 수도 있습니다.” 힉스가 말했습니다.

파디케스는 쌓인 벌금에 대해 그녀에게 이야기했고, 위원회는 돈을 환불했다. “그러고 나서 사람들을 고용해서 그 집 앞을 칠할 수 있었습니다.” 힉스가 말했다.

힉스는 새로운 이사회의 접근 방식을 “신선한 바람”이라고 불렀지만, 일부 주민들은 이사회 선거와 규정 변경이 HOA의 계약과 주법을 위반했다는 이유로 소송을 제기했습니다. 한 건의 소송은 합의되었고 한 건은 기각되었습니다.

애덤스 카운티 지방 법원에 21가구가 제기한 세 번째 소송은 이사회가 계약 위반과 HOA 규정 및 주법을 위반했다고 비난합니다. 재판은 2025년 4월에 예정되어 있습니다. 지금까지 이사회는 소송에 약 15만 달러를 지출했다고 파디케스는 말했습니다.

Pardikes가 부과된 벌금에 대해 소송을 제기했을 때 원고 중 세 명이 이사회에 있었습니다. 그는 소송을 제기한 사람 대부분이 2022년에 새 이사회를 리콜하려는 노력을 지지했다고 말했습니다. 시도는 실패했습니다.

현재로서는 계약에 대한 개정안은 보류 상태입니다. 힉스와 전 HOA 이사회 위원 스튜어트 세치필드는 Denver Post의 의견 칼럼에서 개혁은 “의회만이 제공할 수 있는 법적 범위에 달려 있다”고 썼습니다.

파디케스는 익명의 편지와 “거짓말쟁이이자 사기꾼”이라는 문구가 적힌 티셔츠를 받았습니다. 4월에 누군가가 굵은 블록체로 된 편지를 보내 사고가 나기 전에 움직이라고 경고하면서 “내 총알보다 똑똑할 수 없어”라고 덧붙였습니다.

파르디케스는 그 편지를 경찰에 신고했다.

5개월 전 이사회에 선출된 무어는 혼란에도 불구하고 출마하기로 결정한 것은 지역 사회를 깊이 아끼기 때문이라고 말했습니다. 그녀는 이사회가 회계 및 정보 기술 분야에서 28년간의 경험을 통해 이익을 얻을 수 있을 것이라고 생각했습니다.

무어는 “제가 믿는 것 중 하나는 일어나는 일이 마음에 들지 않으면 개입하여 최선을 다해 바꾸는 것입니다.”라고 말했습니다.

나쁜 행위자 제거

Lee Freedman은 많은 시간을 HOA에 더 많은 사람들이 참여하도록 노력하는 데 보냅니다. 변호사인 Freedman은 HOA 관리 회사, 협회 이사회, 주택 소유자, 변호사 및 HOA와 거래하는 계약자를 대표하는 주 지부가 있는 국제 기구인 Community Associations Institute(CAI)의 Colorado Legislative Action Committee에 속해 있습니다.

이 조직은 법안에 대해 입법자들에게 로비 활동을 하고, 포럼과 워크숍을 후원하며, HOA와 업계 전문가를 위한 리소스를 제공합니다. 이 연구소는 특정 수준의 교육을 거친 관리 회사에 대한 자체 인증을 발급하는 프로그램을 가지고 있습니다.

프리드먼은 “목표는 교육을 제공하고 궁극적으로 나쁜 당사자나 업계에 큰 타격을 주는 당사자를 걸러내는 것입니다.”라고 말했습니다.

프리드먼은 이 연구소가 콜로라도의 HOA 관리 회사가 면허를 받아야 한다는 최초의 법안을 작성하는 데 관여했다고 말했습니다. 하지만 폴리스가 요구 사항을 갱신하는 데 반대하는 것을 감안할 때, 프리드먼은 대신 교육이나 어떤 종류의 자격증에 집중하는 것이 합리적이라고 말했습니다.

“저는 나쁜 관리자들에 대한 판결을 받았습니다. 우리는 폴리스 주지사의 검열을 통과할 수 있는 개인들을 다루는 모든 방법을 모색하기 위해 노력하고 있습니다.” 프리드먼이 말했습니다.

변호사 비용을 제한하는 법안은 CAI에서 통과하지 못했습니다. 그중 두 가지는 압류의 근거를 제한하는 2022년 법률과 올해 승인된 법안인 하원 법안 24-1337로, 월 회비나 주택 소유자가 갚아야 하는 기타 비용과 같은 평가를 징수하는 변호사 비용을 제한합니다.

수수료에 상한이 정해지면, 변호사들이 고객의 최선의 이익을 위해 필요한 일을 할 것이기 때문에 그 비용이 주택 소유자에게 전가될 수 있다고 프리드먼은 말했습니다. 그는 상을 결정하는 재량권은 판사에게 있어야 한다고 생각합니다.

CAI의 우선순위는 HOA가 건물을 제대로 유지 관리하고 비축금을 조달하는지 살펴보는 것입니다. 프리드먼은 플로리다 주 서프사이드에 있는 챔플레인 타워스 사우스 콘도미니엄의 유지 관리를 미룬 것이 2021년 건물 붕괴로 98명이 사망한 데 기여했을 가능성이 있다고 말했습니다.

연방 수사관들은 건물 풀 데크의 건설적 결함을 조사하고 있습니다. 오래된 콘도 건물은 재난 이후 새로운 규정을 준수하기 위해 비용이 증가하고 있으며, 주택 보험료가 상승하여 월 회비가 증가하고 있습니다.

필요한 것: 새로운 거버넌스 모델

“그들은 계속 존재할 것이라고 생각합니다. 그렇다면 우리는 그들이 더 잘 작동하도록 하는 방법을 찾아야 합니다.”

이것이 코니 반 도른이 HOA를 요약한 방식입니다. 반 도른은 덴버 지역 개발에서 협회 이사회와의 나쁜 경험 이후 HOA 개혁을 옹호하게 되었고, 그곳에서 그녀는 “꿈의 은퇴 주택”을 구입했습니다.

“이사회와 협력을 시도했던 우리 중 4명이 매각을 결정했습니다.”라고 Van Dorn이 말했습니다.

그녀는 콜로라도 HOA 주택 소유자 옹호자를 시작하는 데 도움을 주었고, 이 단체는 2022년 압류를 다루는 법안인 하원 법안 1137을 작성하는 데 중요한 역할을 했습니다. 그녀는 사람들이 법원에 의지하지 않아도 되도록 대체 분쟁 해결 절차가 설정되기를 원합니다.

밴 도른은 주택 소유자의 권리와 불만 사항을 검토하고 입법자들에게 권고안을 제시한 2023 HOA 태스크포스에 참여했습니다. 그녀는 보고서가 “의미 있는 결과를 제공하지 않았다”고 말했고 데이터에 대한 심층적인 분석이 필요하다고 말했습니다.

“대답이 무엇인지는 모르겠지만 새로운 거버넌스 모델이 필요하다고 생각합니다.” 밴 도른이 말했다.

그녀는 몇 년 동안 CAI의 Rocky Mountain 지부에서 주택 소유자 대표를 지냈습니다. Van Dorn은 이 조직의 초점이 주택 소유자를 보호하는 것보다 수십억 달러 규모의 산업을 돌보는 것이라고 생각합니다.

CAI 관련 재단의 데이터에 따르면, HOA는 2023년에 콜로라도에서 커뮤니티 유지 관리를 위해 39억 달러를 모았습니다.

스티브 호르바스는 워싱턴 주에 본사를 둔 주택 소유자 옹호 단체인 HOA(Homeowners of America) United의 설립자입니다. 이 단체는 전국적으로 추세와 법률을 추적합니다. 호르바스는 주택 소유자들이 비용 증가에 좌절감을 느낀다고 말했지만, 많은 경우 돈이 어디로 가는지 이해하지 못한다고 말했습니다.

호르바스는 “과도한 수수료가 있거나 평가 증가에 실제로 문제가 있다고 보지 않습니다.”라고 말했습니다. “그것은 단순히 수년간 수행되어 온 사업 비용을 전가하는 것입니다. 사업 비용이 점점 더 비싸지고 있으며 비용을 지불하는 사람들이 비용을 덜 이해할수록 그 비용이 무엇인지에 대한 불안이 커집니다.”

처음부터 시작하시나요?

롱몬트 지역에서 Habitat for Humanity 주택을 매입한 Cornerstone Condominiums의 Garcia와 다른 주민들은 HOA 관리 회사로부터 유지 관리, 월 회비 인상 및 전반적인 재정에 대한 답변을 받지 못했다고 말했습니다.

이제 8채 주택의 소유주는 길 건너편에 있는 4채 주택에서 자신의 주택을 분리하는 제안에 대해 곧 투표해야 합니다. 다른 주택과 분리하는 것은 무섭고 주민들은 HOA를 처음부터 시작하는 방법을 모른다고 Garcia는 말했습니다. “하지만 저는 분리해야 한다고 생각합니다. 아마 그게 최선일 거라고 생각하기 때문입니다.”

가르시아는 분리를 추진한 것은 거리의 그녀 쪽에 사는 사람들이 다른 쪽에서 일할 수 있도록 특별 평가를 하는 것을 꺼려했기 때문이라고 말했습니다. HOA와 함께 일하는 변호사인 피터 도스터는 제안된 분리가 어떻게 이루어졌는지에 대한 질문에 답하지 않았습니다.