공식적으로: 미국에서 많은 부동산 중개인이 급여를 받는 방식을 다시 작성하는 법적 합의가 연방 판사로부터 최종 승인을 받았습니다.
미주리주 서부지구의 스티븐 R. 바우(Stephen R. Bough) 판사는 화요일 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors)와 중개업자 수수료에 대한 오랜 규칙에 대해 부동산 거래 그룹을 고소한 주택 판매자 그룹 간의 합의를 승인했습니다. 과도한 수수료를 지불하게 됩니다.
이는 국내 최대 무역 협회인 NAR이 3월 15일 획기적인 거래에 합의했을 때 시작된 8개월 간의 과정 중 마지막 단계였습니다. 이는 또한 대체로 형식적인 절차였습니다. Bough는 4월에 합의에 대한 예비 승인을 내렸습니다. 23일, 합의에 자세히 설명된 규칙 변경 사항이 8월 17일에 발효되어 전국의 에이전트가 업무 수행 방식을 조정하기 시작했습니다.
NAR은 지난 3월 소송과 일련의 유사한 청구를 해결하기 위해 변경 사항을 적용하고 합의 기금에 4억 1,800만 달러의 손해 배상금을 지불하기로 합의했습니다. 이로 인해 상당한 비용이 절감되었습니다. 2023년 10월, 배심원단은 중개인 수수료에 관한 NAR의 규정으로 인해 부동산을 팔 때 과도한 수수료를 지불해야 한다고 주장하는 주택 소유자의 의견에 동의했으며, 조직이 최소한 수수료를 지불해야 한다는 판결에 도달했습니다. 18억 달러의 피해액.
시카고에 본사를 두고 있으며 150만 명의 회원을 보유하고 있는 이 무역 그룹은 100년 이상 부동산 산업에 막대한 영향력을 행사해 왔습니다. 그러나 NAR 및 여러 중개업체를 상대로 소송을 제기한 후 다수의 모방 소송이 이어진 미주리 주의 주택 판매자는 판매자의 대리인이 구매자의 대리인에게 수수료를 제안하도록 요구하면 수수료가 부풀려지고 대리인이 목록을 기재하도록 요구하는 또 다른 규칙이 있다고 성공적으로 주장했습니다. NAR 계열사가 관리하는 데이터베이스의 주택은 경쟁을 억제했습니다.
NAR(및 대리인이 NAR 회원이 되도록 요구하는 중개업체)은 판매자와 구매자의 대리인 간에 수수료를 분할하도록 의무화함으로써 독점금지법을 위반하고 약 6%에 달하는 업계 표준 수수료를 만들었다고 소송은 밝혔습니다. 시장에 대한 일부 초기 조사에 따르면 이제 에이전트는 커미션 분할에 대해 논의하는 것이 본질적으로 차단되었으며, 이는 전반적으로 커미션을 낮추는 변화였습니다. 타임즈와 인터뷰한 몇몇 경제학자들은 이러한 변화가 결국 주택 가격을 하락시킬 것으로 예상하고 있습니다.
합의에 따르면 중개인은 주택 목록을 작성하는 데 사용하는 다중 목록 서비스 또는 MLS라고 불리는 온라인 데이터베이스에서 더 이상 분할 보상에 대해 논의할 수 없습니다.
NAR 케빈 시어스(Kevin Sears) 회장은 화요일 저녁 성명을 통해 이번 승인이 “NAR 회원, 주택 구입자와 판매자, 부동산 업계에 중요한 순간”이라고 말했습니다.
“소비자 옹호자로서 NAR 회원들은 이 전환기를 통해 정착민이 요구하는 관행 변화를 구현하고 소비자를 이끌기 위해 쉬지 않고 노력해 왔습니다.”라고 그는 말했습니다. “투명성, 경쟁 및 선택의 원칙은 합의 계약의 핵심이며 부동산 전문가와 소비자가 자신에게 적합한 서비스와 보상을 협상할 수 있는 권한을 부여합니다.”
그러나 NAR이 업계 전반에 걸쳐 규칙 변경 사항을 구현하기 위해 움직였음에도 불구하고 법무팀과 경영진은 회원들에게 현 상태를 유지하고 보상 협상을 다른 장소로 옮기도록 권장했습니다.
이러한 지침은 보상에 관해 정확히 어떻게 논의할지에 관해 상담원들 사이에 수많은 대화를 불러일으켰습니다. 상담원을 위한 Facebook 그룹은 서로 전화 통화하는 것부터 커미션 요율에 대한 암호화된 메시지를 사진 목록에 삽입하는 것까지 커미션 분할에 대해 계속 이야기하는 방법에 대한 대화로 가득 차 있습니다.
시어스는 3월 23일 배포된 공식 영상 메시지에서 “내가 회원들에 대해 아는 것이 있다면 그들은 협력적인 보상이 있는지 알아보기 위해 정보를 효율적으로 전달하는 방법을 알아낼 것”이라고 말했다.
이러한 해결 방법도 이제 명시적으로 금지됩니다. 버팔로 대학의 법학 교수인 Tanya Monestier가 올해 초 합의에 대해 136페이지 분량의 이의를 제기한 후, 원고는 대리인의 어떤 종류의 행동이 허용되지 않는지 명확히 했습니다.
Monestier는 인터뷰에서 “누군가는 NAR에게 이 정보를 전파하도록 강요해야 할 것입니다.”라고 말했습니다.
소송에서 수석 변호사로 일한 캔자스시티 변호사 마이클 케치마크는 위원회 대화를 다른 장소로 옮기려는 대리인이 새로운 법적 싸움을 시작하게 될 수 있다고 경고했습니다. “새로운 웹사이트나 부수 거래에 대한 수수료를 계속 수정할 수 있다고 생각하는 사람은 어리석고 잘못된 것입니다.”라고 그는 말했습니다. “화해 합의 이행을 위해 법적 조치를 취할 예정이다. 이제 자유 시장이 마침내 작동하도록 할 때입니다.”
법무부도 지켜보고 있는데 만족하지 못할 수도 있다. 합의 후 NAR에 대한 수년간의 조사를 재개했습니다. 지난 일요일, 부서는 관심 성명을 발표하고 이번 합의가 추가 정부 조사로부터 그룹을 보호하지 못했다는 경고를 발표했습니다.
이 기사는 원래 The New York Times에 게재되었습니다.
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